買ったときより高く売れるマンションの条件6つ｜今からできる対策

居住用にマンションを購入したとしても、生涯住み続けるとは限りません。ライフステージなどの変化により、マンションを手放さないといけない可能性を踏まえて購入する人も多いでしょう。しかし、いざ売ろうと思ったときに想定通りに売れないことがあります。

そこで本記事では、売れるマンション・売れないマンションの違いを徹底解説します。高く売る方法も紹介するため、これからマンションを売ろうと思っている人だけでなく、手放すことを見据えたマンションの購入を検討中の人も参考にしてください。

売れるマンションと売れないマンションの違い

一見同じように見えるマンションでも、売れるマンションと売れないマンションの違いは明白です。物件の現状と価格が合致した場合、売買が成立します。

そもそも、値が付きやすい物件は次の買い手がすぐに見つかりやすい物件です。すぐに売れそうなマンションの場合、業者が負債を抱え込む心配も小さいこと、打ち出し費用がかからないことから、高値で売れる傾向があります。

また、物件の状態と価格が見合っていないと売れにくいため、物件の状態を回復させるか価格の見直しが必要です。

なお、マンションは一軒家と違い土地の価格が売るとき考慮されません。エリアの発展については加味されても、土地価格の上昇による売価の値上がりは期待できません。

高くマンションを売るタイミング

マンションを売るなら、不動産価格指数が上昇しているタイミングが適しています。不動産価格指数とは、不動産の価格動向を示すための指数化された統計データのことです。全国だけでなく地方を各ブロックに分けて動向を調査しているため、マンションのある場所の指数を参考にしてください。

出典：国土交通省「不動産価格指数（令和5年6月・令和5年第2四半期分）」

間近のデータを見ると、全国的にマンションの不動産価格が上昇しているのがわかります。価格が上昇しているイコール高値で売れやすい時期であるため、今は不動産を売るタイミングに適しているといえるでしょう。

なお、相続して得たマンションに住まない場合は、時期に関わらず売却するのがおすすめです。世代交代をするイコール築古物件であることが多く、所有していても経費がかさむばかりです。古いマンションだと、他の部屋も空き室が増えて更に価格を落としかねないため、タイミングを待たずに手放すのが賢明です。

売れるマンションの特徴

今がマンション売却に良い時期だからといって、どんな物件でも高値で売れるわけではありません。売れるマンションの条件を満たすことで、高値がつきやすい傾向にあります。具体的には以下の5つです。

上記の条件を詳しく解説します。

築5年以上10年未満のマンション

新築マンションの価格は高く、築古マンションは安く買えることから、築年数が売値に影響することは、考えやすい要因です。マンションは築古になると価値が一気に下落しやすく、売れにくくなります。しかし、築10年未満のマンションは需要が高く、高値で売れやすいのが特徴です。ローン完済後プラスになるパターンもあります。

また、不動産売却後「譲渡所得税」が加算されます。譲渡所得税は保有期間5年以内である「短期譲渡所得」と、5年を超えて所有期間がある「長期譲渡所得」の2つに分けられます。

※令和19年までは復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％が所得税と併せて申告・納付
参考：国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」

上記の納税額を基にしても、短期で売却した場合多くの税金がかかります。現在、所有期間が4年程度で売却を検討している場合は、5年経過を待った方がトータルで多くのお金が手元に残る場合があります。

築年数と所有期間はセットで考慮してください。

立地が良い

マンションを購入するとき、物件の特徴以外に「住みたいエリアであるか」を重視した人も多いのではないでしょうか？マンションは一戸建てと違い、駅近など利便性の高い場所でも物件が充実していることから、中古マンションを探す人の中には、立地から条件を絞っていく場合も珍しくありません。

駅近であること、開発が進んでいる地域であること、人気のエリアであること、などが、立地の良さの条件として挙げられます。立地が良いと次の入居者も決まりやすく、価格がつきやすい傾向です。

角部屋である

そもそも、購入時点で角部屋の中部屋には格差があり、10％から20％ほど角部屋が高く設定されています。角部屋の方が希少性が高く、隣家との騒音などを気にしなくて良い点から人気があるのが特徴。人気がある部屋タイプは次の買い手がすぐに見つかるため、高値で売れやすいのです。

ファミリー向けの間取りである

最も売れるマンションの間取りは「3LDK」だといわれています。近年では、単身世帯のマンション購入もすすんでいますが、マンション購入者の多くは子どもがいる世帯です。そのため2LDKだと狭く、4LDKだと広すぎる傾向にあります。また、4LDK以上を求める世帯は、戸建てを検討するでしょう。

ファミリー向けの間取りや設備であれば高く売れやすいため、間取りをリノベーションしたり子どもの見守りカメラを設置したりすることで、需要が高くなる可能性もあります。しかし、設備投資に対してのリターンが望めないことがあるため、注意しましょう。

売れやすい時期である

不動産の申し込みが一番殺到するのが、何月かご存じですか？4月に入居したい人が最も多いといわれており、不動産業界は1月～3月が繁忙期になります。そのため、2月3月には次の買い手が決まっているのが不動産会社として理想です。

なお、売れやすい時期に売る場合、引っ越し前に内覧がおこなわれることがあります。売ることが決まったら、素早く片づけや掃除をしておきましょう。

実績のある不動産会社と契約する

仲介業者となる不動産会社選びで失敗すると、相場より安い金額で取引されてしまうかもしれません。マンションの売買を得意とする会社を選び、売り上手な不動産会社を選びましょう。

また、マンションを売る場合「投資用物件」として売るのか「居住用物件」として売るのかによってターゲットが異なるため、対象となる不動産屋も異なります。さらに「買取」ではなく売りたい個人と買いたい個人を繋ぐ「仲介」の業者に以来する方が、高く売れやすいといわれています。目的に沿った不動産屋選びをしましょう。

売れないマンションの特徴

高く売れるマンションがある一方で、売れないマンションがあるのも事実です。売れないマンションには2つの特徴があります。

ランニングコストがかかる

マンションを買い取ったものの次の買い手や借り手が見つからない場合、不動産屋は在庫を抱えることになります。管理費や修繕積立費、固定資産税などは不動産屋にかかってくるコストです。

ランニングコストがかかると見込まれている物件は、売れにくいでしょう。

そもそも不動産価値が低い

そもそも、マンション自体の不動産価値が低いと売れにくいのが戸建てとの違いです。戸建ての場合、土地に価格がつきますが、区分所有の場合はそうもいきません。

築古である、衰退が想定されるエリアであるなど、マイナスな要因が挙げられる場合、高値で売れる希望は薄いでしょう。この問題は、売る段階で解決できないため、物件購入時に出口戦略を立てておくことが重要です。

マンションを高く売る方法

どうせ売るのであれば、少しでも高く売りたいと思うのが当然です。ここでは、高く売るための3つのポイントを紹介します。

複数の不動産会社に相談・比較

先述した通り、不動産会社選びはマンションを売るうえで重要です。そのため、1社に決めるまでに複数の会社に相談し、比較しましょう。査定額の根拠や明確で実績も豊富な不動産会社に以来するのが賢明です。

専任媒介・専属専任媒介で契約

不動産会社との契約には3つの種類があり、それぞれできる範囲が異なります。法令上では以下のように設定されています。

※休業日を除く

契約内容によって不動産会社が担える業務に限界があるため、早く高く売りたいのであれば「専任媒介」もしくは「専属専任媒介」で契約しましょう。一般媒介契約であれば、営業しても他社に報酬が入ってしまう可能性がある一方、専任媒介、専属専任媒介は自社のみとの契約になるため、営業マンも熱心に営業してくれやすい傾向があります。

また、会社との契約になりますが、担当者の質がマンションの売れ行きに左右されます。業界の経験が長く、実績のある担当者に依頼するのが良いでしょう

掃除やリフォームを検討

買い手の気持ちを想像すると「高くても買いたい」マンションとはどんなマンションなのかわかるはず。内覧前に、最低限ハウスクリーニングを済ませておきましょう。

とくに、トイレやお風呂、キッチンなどの水回りは気にする買い手が多いため、必要があれば業者に依頼し修繕しておくのがおすすめです。なお、住んでいるときには気になりにくい臭いのケアもおこなっておくと安心です。

上記は最低限の売却前のケアですが、マンションを高く売りたいのであれば、物件の差別化も重要です。売りに出したもののしばらく売れないのであれば、物件に付加価値をつけましょう。

上記のサービスはそのままでも使えますが、スマートホーム化することで、日常の「ちょっと困った」シーンをサポートできるようになります。ファミリー向けマンションであれば、ファミリーに需要があるサービスに特化して付加価値を上乗せするのがおすすめです。

リンクジャパンがサービス提供しているスマートロックでは、スマートフォンを使って外出先から施錠を確認できるほか、ハンズフリーでも開錠できるため、子育て世代にとってありがたいサービスです。

また、見守りカメラを通して子どもやペットの留守番を確認、音声で繋ぐことも可能。共働き世帯に安心感を与えられるでしょう。

現時点でマンションの価格に納得がいかないとき、なかなか売れないときは、付加価値をつけて売ることで高く売れるかもしれません。

リンクジャパンでは、上記のようなスマートホームサービス「eLife」を提供しています。住んでいる人に合わせてカスタマイズできるため、買い手に入居後を想像しながら検討してもらえるのも魅力です。

下記サイトでもeLife導入事例を紹介しています。事例から、どのようなサービスを導入して差別化を図ったのか、ぜひ参考にしてください。

eLife導入事例

付加価値向上を目指すことで、他の物件との差別化が叶い、買い手が見つかりやすくなるでしょう。

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今後もマンションが売れるといわれているワケ

2023年時点では、不動産の売買が盛んにおこなわれていることから「不動産バブル」とも呼ばれており、いつか不動産価値が下落するかもしれないと巷でささやかれています。

しかし、不動産を購入しているのは日本人だけではありません。香港人や中国人、欧米人などの外国人も盛んに日本の土地や物件を購入しており、今後も日本の不動産投資に積極的だと考えられています。

また、外国から見ると金利が安いことや円安も購入の追い風となっているようで、今後も不動産の需要は続くでしょう。需要がある間に売っておくのが得策です。

高く売れるマンションは物件選びと売り方次第

売れるマンションかどうかは、そもそも物件購入時点で決まっていることが多いです。しかし、購入当初に売ることを想定していない場合、いざ売ろうと思ったら売れない可能性が出てくるのです。

その場合は、不動産会社選びや担当者の相性にくわえて、物件の付加価値を見直しましょう。売り手としてではなく買い手視点からマンションの状態や魅力を見直すことで、売れるマンションに生まれ変わるかもしれません。

リンクジャパンでは、マンションの付加価値向上に向けたサービスを提供しています。マンションの今後について悩んでいる人は、不動産会社だけでなく当社にもご相談ください。

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